Вопрос:

Индивидуальный предприниматель применяет УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы".

Основной вид деятельности индивидуального предпринимателя - код 70.11 "Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества" Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст. На основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных между застройщиком и индивидуальным предпринимателем, приобретаются объекты недвижимости (в частности, подземные и наземные автостоянки, квартиры). По договору участия в долевом строительстве индивидуальный предприниматель уплачивает долевой взнос. Индивидуальный предприниматель планирует совершать сделки по переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (без оформления объекта недвижимости в свою собственность) и по договора! м купли-продажи (после оформления права собственности на объект).

После ввода в эксплуатацию и получения объектов недвижимости по акту приема-передачи от застройщика индивидуальный предприниматель осуществляет регистрацию права собственности. После оформления объектов в собственность индивидуальный предприниматель продает объекты недвижимости по договорам купли-продажи с целью получения прибыли.

Выручку от продажи объектов недвижимости по договорам купли-продажи индивидуальный предприниматель учитывает в доходах. Вправе ли предприниматель, применяющий УСН ("доходы минус расходы"), учесть в расходах затраты, связанные с приобретением объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве? Затраты на приобретение объектов недвижимости в данном случае - это стоимость долевого взноса, уплаченного по договору участия в долевом строительстве. 

Возникает ли у индивидуального предпринимателя доход не только от продажи объектов недвижимости, но и от реализации имущественного права на объект недвижимости в момент его получения от застройщика в соответствии с договором участия в долевом строительстве? Принимается ли в расходы стоимость долевого взноса, уплаченного по договору участия в долевом строительстве, для уменьшения налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, если индивидуальный предприниматель реализует имущественные права по соглашению о переуступке прав требований по договору участия в долевом строительстве?
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ответ:

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.

Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие, как "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества" и "Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества" (соответственно коды 70.11 и 70.12 разд. "К" Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст), а также договор участия в долевом строительстве заключен в качестве индивидуального предпринимателя, то доходы, полученные от продажи объектов недвижимости (квартир, автостоянок), учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Согласно пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 Кодекса), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на ! расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 346.17 Кодекса расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров. Таким образом, налогоплательщик при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов по оплате стоимости объектов недвижимости (квартир, автостоянок) в момент их реализации.

Что касается вопроса о налогообложении доходов и расходов налогоплательщика, применяющего упрощенную систему налогообложения, по операциям по переуступке имущественных прав, то в соответствии с п. 1 ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, в частности, от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса.

Статьей 249 Кодекса установлено, что доходом! от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Исходя из изложенного, поскольку денежные средства, полученные по договору уступки прав требования третьему лицу на участие в долевом строительстве жилого дома, являются доходом от реализации имущественных прав, то при определении налоговой базы налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения, должен учитывать такие доходы. Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 Кодекса. Данный перечень является исчерпывающим.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики вправе учесть расходы на приобретение нематериальных активов, а также создание нематериальных активов! . Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, ведут учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Положением по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов" (ПБУ 14/2007), утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 27.12.2007 N 153н, определен круг объектов, относимых к нематериальным активам, среди которых не поименованы имущественные права в виде прав требования. Кроме того, согласно п. п. 2 и 3 ст. 38 Кодекса товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В связи с тем что имущественные права не относятся к товарам, а также в ст. 346.16 Кодекса прямо не поименованы такие расходы, как расходы на приобретение имущественных прав, данные расходы не учитываются при определении налоговой базы и не могут быть отнесены к расходам, предусмотренным пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Кодекса.

Основание: ПИСЬМО МИНФИНА РФ от 2 июня 2011 г. N 03-11-11/145