Вопрос: Организация, применяющая УСН (объект налогообложения "доходы"), осуществляет строительство многоквартирных домов. Источник финансирования: собственные средства и привлеченные инвестиции.

Для организации, выполняющей функции застройщика, объект налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, по заключенным договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов по завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию определяется в виде разницы между договорной стоимостью объекта и фактическими затратами на строительство.

Правомерно ли считать, что объект налогообложения "доход" при продаже квартир в этом же объекте, построенных за счет собственных средств застройщика, определяется так же, как разница между договорной суммой и суммой произведенных фактических затрат на строительство объекта (квартиры), а доход от продажи объекта по сметной стоимости объекта (равной фактическим затратам на строительство) для целей налогообложения равен нулю?

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 20 января 2012 г. N 03-11-06/2/7

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и сообщает следующее.

В соответствии со ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 Кодекса.

Согласно ст. 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Вместе с тем пп. 14 п. 1 ст. 251 Кодекса предусмотрено, что при налогообложении не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Исходя из информации, содержащейся в письме, организация выполняет функции заказчика-застройщика и инвестора по строительству многоквартирного жилого дома за счет собственных средств и средств дольщиков.

В договорах долевого участия на строительство жилого дома не предусмотрен возврат дольщикам неиспользованных средств из-за снижения фактической стоимости строительства по сравнению с его договорной стоимостью.

Исходя из этого, налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, при определении объекта налогообложения в вышеуказанном случае в составе доходов учитывают доходы от реализации квартир в многоквартирном доме, построенных за счет собственных средств, по договорной стоимости, а также экономию затрат на строительство квартир за счет средств дольщиков по сравнению с их сметной стоимостью. При этом в случае продажи квартир по сметной стоимости в состав доходов при определении объекта налогообложения включается сметная стоимость квартир.

Врио директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН