ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 10.05.2011 N 15575/10 ПО ДЕЛУ N А58-913/2010 "В ОТНОШЕНИИ АРЕНДАТОРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НА КОТОРОГО НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ ПУНКТ 2 СТАТЬИ 3 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 25.10.2001 N 137-ФЗ, НЕ ПРИМЕНЯЮТСЯ ОГРАНИЧЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, ПРЕДУСМОТЕННЫЕ ДАННОЙ НОРМОЙ"

Суть спора

Решением Якутской городской Думы от 25.02.2009 были утверждены базовые ставки арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, состав видов разрешенного использования земельных участков, сроки внесения арендной платы за земельные участки и льготы по арендной плате (далее - Решение об утверждении базовых ставок).

Базовая ставка арендной платы за земельные участки, предоставленные под объекты материально-технического продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, в кадастровом квартале 14:36:107026 установлена в размере 3,31 процента от кадастровой стоимости земельного участка (п. 9.4 строки 397 приложения N 1 к данному Решению). Под такими объектами понимаются заготовительные пункты и отделения, элеваторы, базы и склады, товарно-сырьевые биржи и прочие предприятия материально-технического снабжения.

ЗАО "Производственно-коммерческая фирма "Премьера" (далее - Общество) является арендатором земельного участка, находящегося в этом кадастровом квартале и подпадающего под назначение, указанное в п. 9.4 строки 397 приложения N 1.

Общество сочло, что Решение об утверждении базовых ставок в части установления указанной базовой ставки незаконно и нарушает его права и законные интересы как субъекта экономической деятельности. Оно обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим п. 9.4 строки 397 (по кадастровому кварталу 14:36:107026) приложения N 1 к данному Решению.

Принятие органом публичной власти нормативно-правового
акта об установлении базовых ставок арендной платы
или методики ее определения в отношении земельных
участков, находящихся в публичной собственности

Как следует из п. 1 ст. 65 ЗК РФ, за использование земли в Российской Федерации взимается плата. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности (собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования или неразграниченной государственной собственности), относится к регулируемым ценам. Это следует из абз. 2 п. 3 указанной статьи, согласно которому порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливает соответственно Правительство РФ, органы государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления.

В частности, из данной нормы следует, что стороны договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не вправе устанавливать арендную плату по своему усмотрению (п. 15 Рекомендаций Научно-консультативных советов при ФАС Западно-Сибирского округа и ФАС Уральского округа, принятых по итогам совместного заседания, состоявшегося 3 - 4 сентября 2009 г. в Тюмени).

При аренде государственного или муниципального недвижимого имущества не всегда устанавливается фиксированная арендная плата. Часто она рассчитывается на основании базовых ставок, утвержденных нормативными правовыми актами, и (или) методик расчета арендной платы. В таких случаях в договорах предусматриваются условия, в соответствии с которыми изменение указанных ставок и методик ведет к изменению размера арендной платы.

Поэтому целесообразно обратить внимание на правовую позицию Президиума ВАС РФ, отраженную в п. 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09.

В соответствии с этой позицией увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета, утверждаемых нормативным правовым актом соответствующего публично-правового образования, не является изменением условий договора аренды. Вследствие этого такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору. Данная позиция в полной мере воспринята судебной практикой (Определения ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-5178/11, от 11.03.2011 N ВАС-2214/11, от 03.03.2011 N ВАС-18300/10, от 24.02.2011 N ВАС-1497/11, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4789/2010, ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-1044/2011, ФАС Московского округа от 19.05.2011 N КГ-А41/4169-11, ФАС Поволжского округа от 28.04.2011 по делу N А12-16289/2010).

В связи с этим участники гражданского оборота, не согласные с размером арендной платы, установленной на основании нормативного правового акта публично-правового образования, как правило, оспаривают не условие договора аренды или фактическое изменение размера арендной платы, а указанный нормативный правовой акт.

Существующее правовое регулирование предоставляет для этого следующие возможности.

Конституционный Суд РФ в Определении от 11.05.2004 N 209-О указал, что орган местного самоуправления обязан устанавливать размер различного рода платежей не произвольно, а экономически обоснованно. Данный подход суды применяют и в отношении аренды земельных участков, находя! щихся в публичной собственности (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 26.03.2008 N Ф03-А37/08-2/487, ФАС ! Уральского округа от 04.07.2007 N Ф09-5082/07-С6, ФАС Северо-Кавказского округа от 28.12.2009 по делу N А32-11831/2009).

Соответственно, одним из оснований оспаривания нормативного правового акта об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки может быть отсутствие экономического обоснования установленных ставок (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2011 по делу N А78-6014/2010). Однако отсутствие такого обоснования, оформленного в виде отдельного документа, не свидетельствует о том, что орган местного самоуправления не анализировал и не оценивал различные факторы, влияющие в том числе на уровень доходности земельных участков (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2011 по делу N А21-4161/2010).

Также нельзя не упомянуть п. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). Данной статьей органам публичной власти (включая органы местного самоуправления) запрещено принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Исключение составляют предусмотренные федеральными законами случаи принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

В частности, запрещается:

 - вводить ограничения в отношении создания хозяйствующих субъектов в какой-либо сфере деятельности, а также устанавливать запреты или ограничения в отношении отдельных видов деятельности или производства определенных видов товаров;
 - необоснованно препятствовать деятельности хозяйствующих субъектов (в частности, устанавливать не предусмотренные законодательством требования к товарам или к хозяйствующим субъектам);
 - устанавливать запреты или ограничения в отношении свободного перемещения товаров в РФ, а также иным образом ограничивать права хозяйствующих субъектов на продажу, покупку, иное приобретение, обмен товаров;
 - давать хозяйствующим субъектам указания о первоочередных поставках товаров для определенной категории покупателей (заказчиков) или о заключении в приоритетном порядке договоров;
 - устанавливать для приобретателей товаров ограничения выбора хозяйствующих субъектов, которые предоставляют такие товары;
 - предоставлять хозяйствующему субъекту доступ к информации в приоритетном порядке;
- предоставлять государственную или муниципальную преференцию в нарушение порядка, установленного гл. 5 Закона о защите конкуренции.

Касательно аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, в судебной практике отмечается следующее:

- законодательством не предусмотрено право органа местного самоуправления дифференцировать размер арендной платы за землю в зависимости от вида объекта, расположенного на арендуемом земельном участке. Это объясняется тем, что такая дифференциация приводит к возникновению преимущества у одних хозяйствующих субъектов перед другими (Определение ВАС РФ от 14.10.2009 N 11223/09, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.04.2011 по делу N А19-28727/09);
 - законодательно не определены порядок и условия установления коэффициентов к базовым ставкам арендной платы за землю по категориям арендаторов (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 25.06.2008 N Ф09-4474/08-С1). В частности, "ни из каких норм права не следует возможность установления различных размеров арендной платы за одни и те же земли, арендуемые в одних и тех же целях коммерческими организациями, в зависимости от наличия в составе их участников иностранного инвестора" (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.12.2008 по делу N А05-6027/2008);
- установление льготной методики расчета арендной платы для муниципальных предприятий противоречит п. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции (п. 1 Обобщения судебной практики рассмотрения дел с участием прокурора за 2009 год - первое полугодие 2010 года, утвержденного Постановлением Президиума ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2010 N 11).

Отметим, что для признания нормативного акта противоречащим п. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции наступления негативных последствий для участников рынка не требуется. У заявителя, в свою очередь, нет обязанности доказывать наличие такого рода последствий (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 N Ф04-918/2009(643-А67-27), ФАС Северо-Кавказского округа от 20.09.2010 по делу N А01-199/2010).

В то же время в отдельных случаях льготные ставки арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, устанавливаются законодательно. В частности, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) размер арендной платы ограничен двумя процентами кадастровой стоимости арендуемых земельных участков при условии того, что договор аренды заключается при переоформлении владельцем участка своего права постоянн! ого (бессрочного) пользования.

Также это ограничение применяется в отношении земельных участков, на которых расположены линейные объекты (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09).

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. С этим согласился и суд кассационной инстанции.

Суды исходили из того, что базовая ставка арендной платы, установленная Решением об утверждении базовых ставок, превышает предельно допустимый размер годовой арендной платы, предусмотренный п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (два процента кадастровой стоимости арендованных земельных участков). Этим, по мнению судов, были нарушены права и законные интересы Общества.

Кроме того, суд кассационной инстанции указал на то, что в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 содержится правовая позиция, согласно которой предельный размер арендной платы подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды земельного участка в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования или нет.

ВАС РФ пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций по данному делу подлежат пересмотру в порядке надзора (Определение от 18.02.2011 N ВАС-15575/10).

Судебная коллегия ВАС РФ указала на то, что п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ регулирует правоотношения, возникающие именно при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Поэтому предусмотренный этим пунктом предельный годовой размер арендной платы распространяется лишь на случаи переоформления прав на такие земельные участки с права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Это касается и аренды земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).

Общество не обладало правом постоянного (бессрочного) пользования на арендуемый земельный участок и, соответственно, не переоформляло (и не могло переоформить) такое право. Линейные объекты на земельном участке также отсутствуют.

Следовательно, Общество не относится к субъектам, на которые распространяет свое действие п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. Это является основанием для отказа в удовлетворении его требований.

Судебная коллегия ВАС РФ указала также, что аналогичная правовая позиция была выражена в Решении Верховно! го суда Республики Саха (Якутия) от 01.07.2008 по делу N 3-49/08.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и признал Решение об утверждении базовых ставок соответствующим законодательству. Высшая судебная инстанция сформулировала следующую правовую позицию.

Общество не относится к субъектам, на которые распространяет свое действие п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, поскольку оно не обладает земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и, следовательно, не переоформляло это право, а также потому, что на земельном участке, арендуемом Обществом, отсутствуют линейные объекты.

Вследствие этого в отношении арендатора земельного участка, на которого не распространяется п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в данном случае - Общества), не применяются ограничения размера арендной платы, предусмотренные указанной нормой.

 Президиум ВАС РФ указал, что толкование правовых норм, содержащееся в рассматриваемом Постановлении, является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Сообщаем, что изложенные в рассматриваемом Постановлении правовые позиции в соответствии с пп. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.12.2010 N 379-ФЗ могут являться новыми обстоятельствами и быть основанием для пересмотра дел по новым обстоятельствам. Это подтверждается практикой ВАС РФ (см., например, Определения ВАС РФ от 09.06.2011 N ВАС-6649/11, от 23.05.2011 N ВАС-16685/10, от 17.05.2011 N ВАС-6086/11, от 04.05.2011 N ВАС-16186/10, от 25.04.2011 N ВАС-917/11, от 25.04.2011 N ВАС-5195/11, от 04.04.2011 N ВАС-2340/11, от 01.04.2011 N ВАС-725/11).